深圳官方不再公布楼市均价 部门:均价不能很好反映真实情况

2019-07-13 14:24:00 ??来源: ?

(原标题:深圳官方不再公布楼市均价,部门:均价不能很好反映市场真实情况)

由深圳市房地产信息平台公布的每日、每月的新房、二手房成交均价、成交金额等房地产市场的各项具体的数据,作为深圳楼市唯一具有官方背书的“房地产大数据”出口,有着“深圳楼市晴雨表”之称。无论对深圳房地产产业从业者、研究机构,甚至关注深圳楼市的普通市民来说,这份官方的“楼市晴雨表”是每月众多机构发布的楼市数据中最为关注的一份。然而,从今年4月开始,该平台上公布的数据中不再有新房的成交均价、成交总金额,以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额。要想得知深圳楼市的官方“大数据”,只能通过国家统计局每月公布的房地产价格指数这唯一渠道。业内分析称,此时下架原本公开的数据或为稳定市场平稳,控制情绪不要大起大落。

“消失”的官方成交均价及总价

对于深圳楼市而言,每月能见到的房地产大数据并不在少数。几乎每一家位居深圳房地产中介行业的头部企业,都会发布基于各自成交信息而梳理、统计出的楼市研报。而深圳市房地产信息平台由涵盖了全市网签信息梳理统计而来的数据,堪称是其中分量最重的一份。无论是成交套数、成交面积、成交均价、成交总价,还是基于不同的面积区间分类或商品房用途分类而统计出的具体分类信息,均可在该平台上以月或日为单位查询到。

然而,今年4月深圳机构改革后,深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为了深圳市住建局官网,自此至今,该平台上公布的数据中不再有新房的成交均价、成交总金额,以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。全新的深圳市房地产信息平台上公布数据的内容仅包括了成交套数、成交面积、可售套数、可售面积,以及“一房一价”等类目。二手房方面公布的数据则只有成交套数和面积,一直未公布相关成交价格。

最受关注的全市房价信息从这份官方出具的“深圳楼市晴雨表”中,就此匿迹。

对此,深圳市住建局回应称,由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求,为了更为准确的反应房地产市场的运行情况,参考其他兄弟城市的做法,该局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上,不再公布汇总后的成交金额及均价信息,有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

深圳市住建局同时表示,一手预售住宅户型信息是根据房地产预售测绘生成的参考数据,在实践中并不能完全与交付情况相符,为避免对购房者造成误导,经研究,该局不再公示有关户型信息,套房户型以购房者实际查勘为准。以上调整是为了更好的反映我市房地产市场的整体情况,是房地产宏观调控措施的组成部分。同时,深圳市住建局也将根据市场运行的实际情况,适时发布有关信息。

统计局房地产价格指数成唯一信源

前文所述的房地产价格指数来自于国家统计局每月公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。深圳市住建局在回复中表示,该房地产价格指数是根据市场实际成交的情况,经过科学的计算方法,排除了具体项目的价格干扰,可以有效的反映深圳市房地产市场的整体价格水平,具有很高的权威性与准确性。

南都记者整理国家统计局数据发现,今年前5月,深圳新房成交价格变化幅度都比较小,除5月份同比上涨1.2%外,其他全部变化幅度均在负0.3%—0.7%之间。二手房市场的价格变动幅度则比较明显,尤其同比均为上涨趋势,且涨幅至少为2.9%。

值得一提的是,在国家统计局每月公布的这份房地产价格指数中,仅有“环比”、“同比”和“定基”三个类目信息,能直接体现的其所涉及的70个城市的商品房市场变动情况,但并不包含直观的”某城市新建商品住宅的成交均价、总价”,且无法推导出具体金额数值。换句话说,虽然这份来自国家统计局的房地产价格指数采用了更加科学的计算方法,但没有办法回答深圳新房均价当月具体有多少等问题。

观察

1、受调控影响新房均价一直稳定在5.4万

尽管深圳市房地产信息平台此番调整,将有关新房房价的具体信息隐去不再公布,但受房地产调控的影响,此前深圳新房均价已经长时间的保持在相对平稳的5.4万水平线上下。根据此前深圳市房地产信息平台显示的数据,自2016年10月开始至2019年3月,整整30个月,深圳新房月度网签成交均价就一直保持在5.4万/平方米的水平,且每月变化数额也几乎都在在两位数以内,房价数据在图表上的趋势几乎为一条水平直线。

从上图可看出,从2018年1月至2019年3月,深圳每月新房成交均价最高为54240元/平方米,最低为54005元/平方米,两者差距仅235元/平方米。

2、数据里的“小阳春”并不能代表楼市真实情况

今年春节后,深圳楼市开始出现“小阳春”的现象。多数业内观点认为,这是受去年房地产调控影响而挤压的置业需求,在受到房贷利率的下调和开发商集中推盘等多重因素的共同影响所造成的。但事实上,在短暂的3、4月“小阳春”过后,深圳楼市很快的回归“理性”。具多家深圳市房地产中介机构反馈,自4月底开始,深圳楼市实际成交已有所放缓。

对于这一点,前文提到的深圳市住建局回复中也有所涉及, “由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况”。

深圳市房地产中介协会分析员华洪分析任命,此时下架原本公开的数据,有很大一方面的考虑就是为了稳定市场平稳,控制情绪不要大起大落。

3、网签数据滞后性的“先天短板”

对于数据统计而言,样本量的规模直接决定了其结论的科学性。相比起依托于各中介企业自身成交而形成的楼书大数据而言,深圳市房地产信息平台的统计数据,因来源于深圳所有网签成交,而成为深圳楼市“最具规模的”大数据信息库,被各界楼市观察者所广泛运用。

另一方面,尽管数据体量巨大,但该数据来源本身却有着不可忽视的制约性——网签数据的滞后性。因此,若单纯依靠该平台数据来推论深圳房地产市场的真实情况,其实并不甚妥当。

此前曾有中介机构行业人士表示,除却网签数据相较市场具有一定滞后性外,由于深圳一直对新房市场实行严格的限价制度,新房网签成交均价实际上已经不能很好地体现市场真实的情况,相反没有限价的二手房市场更具市场真实性。

(责编:News011)
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